遊休地などを所有している場合や、土地を活用したビジネスを行いたいと考えている人が頭に浮かぶものとして挙げられるのが貸倉庫業です。

貸倉庫業にはさまざまな経営方法があり、どの経営方法を選択するのかによってもやり方が変わり、その人にとっての向き不向きなどもあります。

この記事では貸倉庫業を検討している人向けに貸倉庫業の経営方法や、おすすめの経営方法、売上やコストといった面について詳しく解説します。

貸倉庫業にはどんな種類の経営方法があるの?

貸倉庫業の開業を行うことを検討する場合、理解しておかなければいけないのが貸倉庫業の経営方法です。

5つの経営方法が考えられますので、それぞれの特徴などについて解説します。

（1）自主運営

自主運営とは、自分で貸倉庫を設置し、運営するスタイルを指します。

貸倉庫の準備から設置、そのあとの運営も全て自らが行わなければいけません。

貸倉庫の設置や準備など多額のコストがかかり、その後の運営に関しても大きな手間がかかります。

しかし全て自分で行うため、収益は全て自分が得ることができますので、非常に高利回りの収益となるでしょう。

手間がかかる分、収益性が高い経営スタイルです。

（2）業務委託

自分で貸倉庫を設置して運営しますが、運営の管理に大きな手間がかかり難しいといった人は、業者に管理を任せる業務委託という方法があります。

不動産事業の経験があまりなく、集金や募集などどうやっていいのかよくわからないという人が利用する経営方法です。

一定の管理料を支払うことにより、委託された業者が貸倉庫の管理を行います。

貸倉庫の募集やクレーム処理など業者が行うので管理の手間がほとんどかかりません。

しかし、管理料の支払いといった新たなコストが発生しますので、自主運営と比較すると収益性の面で劣るといえるでしょう。

（3）サブリース

自主管理も業務委託も募集を行い、契約者を見つける必要があります。

貸倉庫の契約者がいない場合は、賃料収入が入らないという不動産経営によくある空室リスクを貸倉庫業も担っています。

この空室リスクを解消する経営方法がサブリースです。

サブリースとは自分が設置した貸倉庫を一括して貸倉庫業者に貸し出す経営方法を指します。

借り上げた貸倉庫業者が、自分たちで新たに賃料設定して他の人に貸し出す転貸によって収益を上げる形態です。

貸倉庫の所有者は一括して倉庫を借りてもらえるので毎月安定した収益を得られ、募集や管理の手間もかかりません。

しかし、借り上げた貸倉庫業者は、転貸して収益を上げる必要があります。

転貸する賃料は、借り上げた賃料よりも高く設定しなければ収益は上がりません。

一般的に、借上げ賃料は相場の賃料より安く設定されます。

つまり、普通に募集し、契約者を見つける賃料よりも安く貸してしまうので、収益が悪く利回りが低いといったデメリットもあります。

初期投資の回収に時間がかかる可能性が高いといえるでしょう。

（4）事業用定期借地

先ほど挙げた3つの経営方法は、全て自らが貸倉庫を設置する必要があります。

そのため初期投資の負担が重くなってしまう点が挙げられるでしょう。

初期投資にかける資金がないといった人が選択する方法が事業用借地契約です。

土地の所有者が、貸倉庫業者に事業用借地権を設定して貸す方法を指します。

貸倉庫業というよりも土地賃貸の方向が強い経営方法です。

しかし土地の所有者は、事業用定期借地により土地を貸すので倉庫を設置する必要がありません。

貸倉庫業を廃業する場合の廃棄コストも考えなくていいのです。

しかし、倉庫ではなく土地の賃貸ということになりますので、貸倉庫より得られる賃料が少なくなってしまいます。

また事業用借地権は10年単位での契約となり、長期間土地を貸しておかなければいけないといった点もマイナス要因となるでしょう。

（5）フランチャイズ

貸倉庫となると、前述しましたが空室リスクを心配しなければません。

先ほど空室リスクが解消できる経営方法としてサブリースや事業用定期借地などを解説しましたが、これらの経営方法は得られる収益自体も低くなってしまいます。

そこで、一定の知名度を持った貸倉庫業者の名前を利用して貸倉庫業を行うことができる方法があります。

フランチャイズ経営です。

知名度の高いフランチャイズ本部に加盟することで集客がスムーズに行える点や管理上の手間も、本部の管理システムを使うことができるので未経験でも管理しやすくなります。

相場の賃料で貸し出すことができる点や、集客がやりやすいといった反面、加盟店料やロイヤリティといったコストが発生する点が挙げられるでしょう。

フランチャイズによる貸倉庫業がおすすめの理由?

ここまでいくつかの貸倉庫業における経営方法をいくつか紹介しました。

どの経営方法においてもそれぞれメリットやデメリットがありますので、どの経営方法がいいのかが悩みどころといえるでしょう。

自分に合った経営方法を選ぶのが一番いいのですが、ここでおすすめしたいのがフランチャイズによる経営です。

ここからはフランチャイズにおける経営がおすすめである理由について詳しく解説します。

（1）なにより集客が安心できる

貸倉庫業も含め、不動産経営において最も心配なリスクのひとつが空室リスクです。

自主運営や業務委託では集客面に不安があり、事業用定期借地契約やサブリースは、空室リスクは解消できても得られる収入自体が低くなるということが挙げられます。

フランチャイズ経営自体も空室リスクを負うのですが、本部の知名度を最初から持ったまま貸倉庫の募集ができますので、集客面において大きなメリットを持っての経営が可能です。

お客様は貸倉庫に大切な荷物を預けるわけですので、名前も知らない貸倉庫よりも、知名度がある貸倉庫を選択する方が安心でしょう。

空き倉庫募集において大きな優位性を持つ点がフランチャイズ経営をおすすめする理由のひとつです。

（2）長期的な安定収入が欲しい

安定した集客ができると、長期的な安定収入に期待が持てます。

長く貸倉庫業を行うと、その場所に貸倉庫があるといった視認性の向上に繋がり、集客にとっても大きなメリットです。

知名度の高い貸倉庫業者の名前で運用することが相乗効果となり、長期的な安定集客が見込めます。

貸倉庫などの不動産賃貸業は、空室の発生がゼロではありません。

いかに空室期間を短くするのかが安定した収益に繋がります。

フランチャイズは知名度を利用した長期的な収益に繋がりやすい経営方法といえるでしょう。

（3）業務の内容を軽減したい

フランチャイズは、自らが管理を行う必要があります。

結局、自主運営と同じような手間が発生すると考える人が多いのではないでしょうか?

しかし、フランチャイズは自主運営とは違い、本部の管理システムを利用することができます。

貸倉庫業を始めたばかりという人にも効率的で適切な管理ができるといったメリットがフランチャイズでは提供可能です。

フランチャイズによって自分で効率的な管理を行うことが次のビジネスにおけるきっかけとなることも多く、ノウハウが自分の財産ともなるといえます。

業務内容を効率化し手間を省ける点もフランチャイズのメリットです。

（4）最初から収益を得たい

貸倉庫業は、貸倉庫を設置したとしてもすぐに契約者が見つかるとは限りません。

自主運営だと、募集のやり方に不備がある場合や業務委託においても募集などがあまり得意ではない委託業者などもあります。

フランチャイズの場合は、知名度が高いので集客がやりやすいといったメリットを挙げましたが、もうひとつ挙げられるのがフランチャイズ契約締結前の調査です。

どの土地でもフランチャイズ契約を締結するわけではなく徹底した市場調査により、貸倉庫業として十分に運営可能な場所でなければフランチャイズに加盟できません。

フランチャイズに加盟することは、その土地が貸倉庫業として運営できる場所ということにもなりますので、最初から収益を上げやすいといえます。

フランチャイズで貸倉庫業を経営する場合の収益は？

フランチャイズに加盟して貸倉庫業を行う優位性について解説してきましたが、実際にフランチャイズに加盟して貸倉庫業を行う場合、期待できる収益はどの程度なのでしょうか?

ここからは、フランチャイズで貸倉庫業を経営する場合の収益性について解説します。

（1）利回り20%程度の収益を上げることが可能

土地の広さや、その土地があるエリアでの相場賃料などによって、どの程度金額が上がるのかといった点については一概にはいえません。

貸倉庫業などの不動産賃貸業においては、利回りによって収益性の高さを把握することが可能です。

利回りとは投資した金額に対し得られる年間収益の割合で計算します。

計算方法は下記の通りです。

利回り＝年間の賃料収入÷初期投資額×100(%)

不動産経営においては、土地活用は一般的に15%前後の利回り。

賃貸アパートなどの居住用不動産経営では5%～7％程度といわれています。

その中で貸倉庫業は20％前後と非常に高い利回りを得ることができるビジネスです。

非常に高い収益性であることがわかります。

（2）土地の広さや複数経営で収益増が期待できる

土地が広ければ、当然ながら設置できる貸倉庫の数が増えますので、賃料収入がアップすることが考えられます。

また、他にも土地を所有している場合は、複数の貸倉庫を開くことも可能です。

管理システムはフランチャイズ本部のシステムが利用できますので、同じオペレーションで管理ができます。

さらなる収益増が見込めるといえるでしょう。

初期費用・ロイヤリティなどの費用?

不動産経営の中でも高い利回りが得られることを述べましたが、これは初期費用などが比較的安価であることも挙げられます。

では実際に貸倉庫業を開業するにあたり、どの程度の初期費用が必要なのでしょうか?

また、フランチャイズに加盟する場合に必要な加盟店料やロイヤリティはどのくらいかかるのでしょうか?

貸倉庫業を開業する場合の費用面を見てみましょう。

（1）開業にかかる費用は

貸倉庫業を開業するにあたって必要なものは倉庫の設置です。

一般的に貸倉庫の費用は1基あたり100万円程度を見込んでおく必要があります。

100㎡あたりの土地に4つの貸倉庫を設置した場合の初期費用について表にまとめました。

	費用の目安	費用
倉庫代	1基あたり100万円	400万円
加盟店料	150万円前後	150万円
整地費用	1㎡あたり400円	4万円
舗装費用	1㎡あたり6,000円	60万円
水道引き込み	40万円	40万円
電気工事	10万円	10万円
看板設置	25万円	25万円
合計		689万円

上記条件における初期費用は689万円程度です。

倉庫の数や広さなどによっても初期費用は異なりますので参考にしてはいかがでしょうか?

（2）ロイヤリティなどのランニングコストは？

フランチャイズに加盟する場合管理システムが利用できる代わりに使用料としてロイヤリティの支払いが発生します。

フランチャイズではよく見られるコストです。

業種によってロイヤリティの額は異なり、売り上げの10%などが発生する業種などもあります。

しかし、貸倉庫業におけるロイヤリティは、月1万円前後と非常に安価なロイヤリティを設定しているケースも見受けられるのです。

ロイヤリティは本部によって金額が異なりますので、フランチャイズ本部を選択する場合の比較としてもいいでしょう。

まとめ

貸倉庫業は不動産賃貸業の中でも利回りが高く、初期投資もそう高額ではないビジネスですので、比較的取り組みやすい業種といえるでしょう。

経営方法はいくつか考えられますが、特におすすめの経営方法として今回フランチャイズに加盟しての貸倉庫業についてスポットをあてました。

知名度が高い点や本部の管理システムが利用できるので、未経験の人でも取り組みやすいといったメリットが考えられます。

しかし、その人にあった経営方法を選択することも大切なポイントです。

この記事を参考に検討してはいかがでしょうか?